Az idei évben egyértelműen lassult a lakásárak növekedése. De vajon milyen tényezők alakíthatják jövőre a lakáspiacot az árak, illetve a kereslet-kínálat tekintetében? Meddig tart még az Otthon Start Program hatása? Mi lesz a kiemelt projektekkel? Mit okozhat a beharangozott Wekerle Lakásépítési Program, mikor lesz eredménye?
Fordulóponthoz érkezett a lakáspiac, a 2024-ben induló menet 2025-ben csúcsra érkezett, jelentősen emelkedtek az árak, a tavaly induló Otthon Start Program miatt tovább nőtt az érdeklődők száma. Keresleti piac alakult ki, az eladók hozzászoktak ahhoz, hogy szinte mindent is el lehet adni jó áron.
Persze jóval árnyaltabb a kép, hiszen az elmúlt években – ellentétben a 2010-es évek második felében kibontakozó aranykorszakhoz képest – alapvetően a jó műszaki és esztétikai állapotú lakásokat keresték a vásárlók. Emellett a növekvő építőanyagárak és munkaerőköltség miatt azóta sem túlzottan keresett termék a felújítandó ingatlan.
rdemes azonban tovább nagyítani a képet, és különválasztani a használt és újépítésű lakások piacát. A használt ingatlanoknál az elmúlt időszakban szinte elfogytak a jó és felújított állapotú ingatlanok, legalábbis a nagyságrendjük visszaesett, így a kínálat minősége romlott. Egyrészt ez is közrejátszik a csökkenő keresletben, másrészt az árak már tetőztek, és ebben a miniciklusban a vevők egyszerűen tűrés- és fizetőképességek határához érkeztek, amelyet már az Otthon Start sem tud ellensúlyozni.
Az újépítésű lakásoknál pedig már korábban is az 5 százalékos lakásáfa bevezetése, kivezetése, majd újbóli bevezetése sem segítette a bizalom növekedését. Most pedig a kiemelt projektek státusza és a kerületi önkormányzatok növekvő elégedetlensége növeli a feszültséget. Nem véletlenül a választások előtt több civil szervezet és szakértő is hosszú távú, akár 15-20 éves lakáspolitikai stratégiát követelt, hogy kiszámítható pályára állítsa a szektort.
Még mindig az Otthon Start
Mindenesetre az előbb említett Otthon Start feltételeinek megfelelő újépítésű projekteket egyszerűen kiemelték, mindegy, hogy hol épült, és van-e a sarkon legalább egy árva buszmegálló, így szerették volna felpörgetni az építkezések számát. A statisztikák ugyanis siralmasak, a KSH szerint 2025-ben mindössze 12 ezer lakás épült, amellyel Európában is arányaiban az élmezőnyben foglalunk helyet.
Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője az Economx kérdésére elmondta, hogy a lakáspiac egészének működését bevezetése óta nagyban meghatározza az Otthon Start Program. Ha ez a jelenlegi feltételekkel megy tovább, jövőre nagyjából az idei piaci aktivitással kalkulálhatunk. Ha viszont bármilyen szempontból szűkülne a kedvezményes hitel jogosultsági köre, az ennek bejelentése és az új feltételek hatályba lépése közötti időben nagy számú előre hozott vásárlást generálna, újra lendületet adva az árnövekedésnek.
Ezt az időszakot viszont piaci szabály szerint a kereslet visszaesése követné, fékeződő drágulással. Mindezek mellett viszont egyelőre piaci bizonytalanságot okoz, és a használt lakások árszintjére is hatással lehet, hogy meghosszabbítják-e az új lakások 5 százalékos kedvezményes áfakulcsát, illetve, hogy milyen döntések születnek az Otthon Start-kompatibilis, korábban nemzetgazdasági szempontból kiemeltnek nyilvánított nagy projektek jövőjével kapcsolatban, tette hozzá Valkó Dávid.
Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője is úgy látja, hogy a kereslet szempontjából az Otthon Start jövője a legnagyobb kérdés. A program miatt ma a budapesti vevők 40 százaléka az első lakását veszi, és ez a fiatalabb, árérzékenyebb vevőkör a mostani árakon már nem tud sokkal többet fizetni.
A csökkenő kamatok és a növekvő bérek segítik a vásárlókat, ennek ellenére az első félévben közel 11 százalékkal kevesebb adásvétel volt, mint egy évvel korábban, és a hitelezés lendülete is lassul. A kínálat közben bővül: a fővárosban a befektetők egyre több lakást adnak el, nő az árcsökkentett hirdetések aránya és az alku, jövőre pedig az ideinél is több új lakás épülhet fel. Jövőre 3-6 százalékos drágulás várható, ez nagyjából az infláció és a bérek növekedésének üteme, Budapesten inkább a sáv alsó része, hangsúlyozta a Duna House szakértője.
Új idők kezdődnek?
Azonban az új kormány most felülvizsgálja a kiemelt projektek státuszát, emellett már több önkormányzat is kijelentette, hogy nem támogatja a falanszternegyedek születését, amelynek keretein belül teljesen településidegen és személytelen lakótelepek jönnének létre néhány esetben. Már hallhattuk az újpesti és a zuglói önkormányzat véleményét, de Újbudán is több projekt körül nőnek a feszültségek.
Vagyis mind a használt lakások, mind az újépítésű ingatlanok terén több tényező egyszerre okozza a megtorpanást, bár az is igaz, hogy minden nagy menet után megpihen a piac, ami most az esetünkben is történik. Ha pedig a Tisza-kormány által felvázolt Wekerle Lakásépítési Program kerül fókuszba, akkor a bérlakásépítés és a kollégiumfejlesztés egyfajta új szegmenst fog jelenteni a lakásszektorban, miközben a klasszikus ingatlanpiacon tovább folytatódhat a konszolidációs időszak.
Hosszabb távon a kompakt város eszméje is érvényesülhet, amelyhez összefüggésben véget érhet az ész nélküli agglomerációs ad hoc ingatlanfejlesztési bumm. Amúgy sincs már elég telek, de a közművek sem bírják a plusz terhelést, nem beszélve arról, hogy a közlekedési infrastruktúra is balkáni színvonalat képvisel. Itt jönnek képbe a rozsdaövezeti beruházások, amelyek mintapéldánya Rákosrendező, csakhogy ezek a programok évtizedes kifutásúak, vagyis ez a jövőkép is erősítheti a narratívát, hogy egyfajta stagnáló fázis folytatódhat.
Futó Péter, a zenga.hu vezető elemzője kérdésünkre felvázolta, hogy bár a gazdasági növekedési kilátások erősebbek az elmúlt évek tényleges növekedési számainál és a munkaerőpiac is stabil, jelenleg nincs olyan hajtóerő a piacon, ami a keresletet hirtelen növelni tudná. Az idei évhez hasonlóan várhatóan még 2027 is a lakásárak egyensúlyi szinthez történő lassú korrekciójáról fog szólni, ami legfeljebb enyhe, egyszámjegyű nominális áremelkedést tesz lehetővé.
A keresleti oldalon az év hátralévő részében és jövőre is az Otthon Start, a lakáshitelek kamatszintje, a reálbérek emelkedése és a lakások megfizethetősége lehet meghatározó, bár az Otthon Start kapcsán egyre többen beszélnek a mostani feltételek lehetséges szigorításáról. A megfizethetőség viszont továbbra is egy fontos korlátja a kereslet bővülésének, még akkor is, ha a gazdasági környezet javul, tette hozzá a zenga.hu vezető elemzője.
A kínálati oldalon 2027-ben már egyre inkább érezhető lesz az elmúlt időszakban elindított új lakásfejlesztések hatása, ami növeli a vevők választási lehetőségeit és mérsékelheti az árakra nehezedő nyomást. A jövő év egyik legfontosabb kérdése az lehet, hogy a hitelek által erősített kereslet, vagy a fejlesztések hatására bővülő kínálat lesz-e erősebb a piacon, tette fel a költői kérdést Futó Péter.