Nagy bajban a lakáshitelesek
A teljes fennálló jelzáloghitel-állomány 40 százalékának, mintegy 466 ezer szerződésnek változhat meg a kamata 2021 közepe és 2022 közepe között – közölte a napokban az MNB. Mivel emelkedik a kamatkörnyezet, ez jellemzően törlesztőrészlet-emelkedést jelent az érintetteknek, amire a devizahiteles kataklizma óta alig volt példa, és aminek a várható mértékéről és eloszlásáról most minden eddiginél részletesebb adatokat közölt a jegybank. Jobban fest a makrokép, mint eddig gondoltuk, de a „végkifejlet” azon múlik majd, hol áll meg az infláció és vele a kamatemelések sorozata.
Az említett 466 ezer hitelszerződés között találhatók olyan is, amelyeknek 5 vagy 10 éves a kamatperiódusuk, és éppen mostanában fordul a kamatuk (utóbbiak esetében kamatcsökkenés is elképzelhető), de a döntő többsége változó kamatozású (legfeljebb 1 éves kamatperiódusú) lakáshitel, amelynek a kamatát a BUBOR-hoz kötötték, márpedig
A BUBOR NAGY ÁTLAGBAN TAVASZHOZ KÉPEST KÖZEL 3 SZÁZALÉKPONTOT EMELKEDETT.
Annál jobban megnő a kamat és a törlesztőrészlet, minél nagyobb a hitel kamatérzékenysége, ez pedig elsősorban a hátralévő futamidőtől függ. Ezért is mutat be az MNB pénteken közzétett Pénzügyi stabilitási jelentése mindent a hátralévő futamidő függvényében, és ezért használjuk mi is ezt.
Hogy hányan vannak az érintettek, arról az alábbiakat tudjuk:
- az éven belül változó kamatozású jelzáloghitel-állomány aránya folyamatosan mérséklődik, 2021 júniusában 36 százalék volt a teljes jelzáloghitelállományon belül (hiszen alig van utánpótlásuk, arányuk az új kihelyezésben 1% alatti),
- a hosszabb kamatperiódusú hitelekkel együtt összességében a teljes fennálló jelzáloghitel-állomány 40 százaléka, mintegy 466 ezer szerződés árazódhat át a júniust követő egy éven belül,
- a 2021 közepén még fizetési moratóriumban levő jelzáloghitel-állományon belül még magasabb az átárazódással érintett hitelek aránya, mintegy 51 százalék.
Mennyivel nőnek a törlesztőrészletek?
Eddigi cikkeinkben mi különböző hátralévő futamidő mellett, de a valós (hátralévő futamidő szerinti) eloszlás ismerete nélkül mutattuk be a törlesztőrészlet-emelkedés mértékét. Legutóbbi számításainkban például az látszódott, hogy a 10 évnél hosszabb hátralévő futamidejű szerződéseknél már egyértelműen 10% feletti törlesztőrészlet-emelkedésre kell felkészülni, 20 év esetén pedig 20% felett nőhet a havi terher a már végbement BUBOR-emelkedés alapján. A hitelek eloszlásának pontosabb ismerete azonban közelebb visz minket ahhoz, hogy mekkora lesz „makroszinten” a tényleges törlesztő-részletváltozás, pontosabban ezek átlaga vagy mediánja.
A Pénzügyi stabilitási jelentésből kiderült:
- az átlagos hátralévő a változó kamatozású hitelek esetében mindössze 7,5 év, ami egy 10-15 éves átlaghoz képest kisebb kamatérzékenységet és törlesztőrészlet-emelkedést jelez,
- az éven belül átárazódó jelzáloghitel szerződések 53 százaléka szembesül 10 százalékot meghaladó törlesztőrészlet-emelkedéssel, ha a BUBOR 3 százalékpontot emelkedik (eddig, mint említettük, nagy átlagban ennyi történt),
- A medián törlesztőrészlet-növekmény 3 százalékpontos kamatemelkedés mellett havi 4200 forint, egy százalékpontnyi emelkedés esetén 1500 forint alatti.
A folytatásban minden azon múlik, hol áll meg az infláció és nyomában a kamatkörnyezet emelkedése: érdemi,
500 BÁZISPONTOS KAMATEMELÉS ESETÉN 10 SZÁZALÉKOT MEGHALADÓ TÖRLESZTŐRÉSZLET-EMELKEDÉSSEL MÁR A HITELESEK HÁROMNEGYEDE, 20 SZÁZALÉK FELETTIVEL PEDIG TÖBB MINT 40 SZÁZALÉKA SZEMBESÜLNE.
Az MNB felhívta a figyelmet, hogy a kamatkockázat ellen a rövid kamatperiódusú hitelek kiváltása jelenthet biztosítékot, hiszen az év eleje óta emelkedő hosszú hozamok még nem gyűrűztek át teljes mértékben a banki THM-ekbe. Az MNB által 2019. áprilisban kiadott ajánlás és a bankok tájékoztató levelei ellenére a jogosult szerződések mindössze 6,5 százalékát váltották ki hosszabb távra fixált kamatozású termékkel 2021 júniusáig. A háztartások jövedelemhez viszonyított adósságszolgálata összességében alacsony, de a hiteladósok egy részének romlott a jövedelmi helyzete az elmúlt években: a korábban devizahitellel nem rendelkezők 22 százalékának, a volt devizahitelesek 26 százalékának csökkent a jövedelme 2015 és 2019 között.
Forrás: portfolio
